Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo? Comparativa con números
Al amortizar anticipadamente una hipoteca puedes reducir la cuota o el plazo. Comparamos ambas opciones con ejemplos reales, explicamos cuándo conviene cada una y qué comisiones se aplican.
Tienes un dinero extra y decides amortizar parte de tu hipoteca. El banco te pregunta: ¿quieres reducir la cuota o reducir el plazo? Es una de las decisiones donde más claramente se enfrentan las matemáticas y la psicología, y merece la pena entender ambas antes de contestar.
Las dos opciones
- Reducir cuota: el plazo se mantiene y la cuota mensual baja. Ganas liquidez cada mes.
- Reducir plazo: la cuota se mantiene y terminas de pagar antes. Ahorras más intereses.
Comparativa con números
Hipoteca con 160.000 € pendientes al 3,2 %, 25 años restantes, cuota de 776 €. Amortizas 15.000 €.
| Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|
| Nueva cuota | 703 € | 776 € (igual) |
| Nuevo plazo | 25 años (igual) | 21 años y 5 meses |
| Intereses ahorrados | ≈ 6.900 € | ≈ 19.100 € |
Reducir plazo ahorra casi el triple de intereses con el mismo dinero. La razón es que, al mantener la cuota, sigues amortizando capital al ritmo anterior sobre una deuda menor, y los intereses se calculan siempre sobre el capital pendiente. Puedes hacer tu propia comparativa en la calculadora de amortización anticipada.
Entonces, ¿siempre reducir plazo?
Financieramente, casi siempre. Pero hay situaciones en las que reducir cuota es la decisión correcta:
- Tu cuota actual te aprieta. Si vas justo cada mes, la holgura vale más que el ahorro a 20 años vista.
- Ingresos inestables. Una cuota menor reduce el riesgo de impago en un mal año.
- Hipoteca a tipo muy bajo. Si pagas un 1,5 % y puedes invertir la diferencia mensual a un 5-6 % esperado, reducir cuota e invertir puede rendir más (con más riesgo).
- Deducción por vivienda (compras anteriores a 2013): reducir cuota mantiene pagos deducibles durante más años.
Comisiones por amortización anticipada
Para hipotecas firmadas desde junio de 2019 (Ley 5/2019):
- Tipo variable: máximo 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros; después, 0 %.
- Tipo fijo: máximo 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después.
- En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera del banco, y muchas entidades no la cobran.
Para hipotecas anteriores, revisa la escritura: lo habitual era un 0,5 % los primeros 5 años y 0,25 % después.
Cuánto y cuándo amortizar
Cuanto antes, mejor: los intereses son mayores al principio. Amortizar 10.000 € en el año 2 ahorra mucho más que hacerlo en el año 15. Y no es necesario esperar a reunir una gran cantidad: amortizaciones pequeñas y frecuentes funcionan igual de bien si no hay comisión. Eso sí, antes de amortizar conviene tener el fondo de emergencia completo y haber cancelado cualquier deuda con un interés mayor que el de la hipoteca.