Calculadora de rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y con hipoteca
Calcula la rentabilidad bruta y neta de un piso en alquiler teniendo en cuenta el precio de compra, gastos, impuestos, comunidad, IBI y la hipoteca. Descubre si la inversión compensa.
Rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash
La rentabilidad bruta es el cálculo rápido que ves en los anuncios: alquiler anual dividido entre el precio. Es útil para descartar, pero engañosa para decidir, porque ignora todo lo que cuesta mantener el piso. La rentabilidad neta resta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacío) y considera la inversión completa, con impuestos de compra y reforma incluidos. Es el número que de verdad importa para comparar con otras inversiones.
Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital aportado (cash-on-cash) mide qué obtienes por el dinero que has puesto de tu bolsillo. El apalancamiento puede multiplicar la rentabilidad… o convertirla en pérdida mensual si el alquiler no cubre la cuota. La calculadora te muestra el flujo de caja mensual para que lo veas de un vistazo.
Qué se considera una buena rentabilidad
- Bruta: por debajo del 4 % suele ser una mala inversión salvo expectativas fuertes de revalorización; del 5 % al 7 % es la horquilla habitual en España; por encima del 8 % suele implicar zonas con más riesgo de impago o vacío.
- Neta: un 3,5-5 % neto es un resultado razonable. Compáralo con lo que ofrece un depósito o la renta fija sin riesgo.
- Flujo de caja: si es negativo, cada mes pones dinero. Solo tiene sentido si esperas una revalorización clara del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un piso además del precio?
En segunda mano, el ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma), más notaría, registro y gestoría (en torno al 1-2 %). En obra nueva, el 10 % de IVA más el AJD (0,5-1,5 %). Suma un 10-12 % en total como referencia.
¿Cómo calculo la rentabilidad si el piso se revaloriza?
La revalorización es una ganancia no realizada hasta que vendes. Puedes estimarla añadiendo un porcentaje anual esperado (1-3 %) a la rentabilidad neta, pero es prudente decidir la compra solo con los ingresos del alquiler.